Immobilien

Vier Ertragsquellen, nicht eine

Die meisten bewerten eine Mietwohnung mit der Frage, ob die Miete die Kreditrate deckt. Damit bleibt der größte Teil dessen unbeachtet, woraus die Rendite tatsächlich entsteht, und es erklärt, warum eine Immobilie, die kaum rentabel wirkt, über ein Jahrzehnt trotzdem erhebliches Vermögen aufbauen kann.

Nur die erste dieser Quellen taucht jeden Monat auf dem Konto auf. Die anderen drei sammeln sich still an. Genau deshalb belohnt die Immobilie Geduld, und genau deshalb wird sie in den ersten Jahren so leicht falsch eingeschätzt.

Bruttomiete ist kein Einkommen

Der häufigste Fehler bei Immobilien besteht darin, Miete mit Rendite zu verwechseln. Zwischen der Zahlung des Mieters und dem Moment, in dem das Geld wirklich Ihnen gehört, liegt eine Reihe von Kosten, die einzeln klein und zusammen entscheidend sind.

Zwei davon verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil sie am häufigsten vergessen werden. Leerstand ist nie null, auch nicht in einem angespannten Markt, denn Mieter ziehen aus und die Wohnung steht zwischen zwei Verträgen leer. Und Instandhaltung ist nicht das, was Sie letztes Jahr ausgegeben haben, sondern der langfristige Durchschnitt einschließlich Dach, Heizung und Geräten, die irgendwann alle ersetzt werden müssen.

Eine Immobilie, die auf dem Papier gerade so aufgeht, bevor diese Posten eingerechnet sind, verliert in der Praxis Geld. Der brauchbare Test lautet, ob die Zahlen auch dann noch tragen, wenn Sie annehmen, dass etwas schiefgeht, und nicht, ob sie in dem Jahr tragen, in dem nichts passiert.

Hebelwirkung schneidet in beide Richtungen

Immobilien gehören zu den wenigen Vermögenswerten, die ein normaler Käufer stark fremdfinanziert erwerben kann, und diese Finanzierung ist ein großer Teil des Grundes, warum Immobilien Vermögen aufbauen. Sie ist zugleich der Grund, warum die Sache auf eine Weise schiefgehen kann, wie es ein Aktiendepot in der Regel nicht tut.

Die Asymmetrie, auf die es ankommt, ist nicht der Prozentsatz, sondern die Verpflichtung. Ein Aktiendepot, das 40% verliert, ist unangenehm und erholt sich irgendwann. Eine Immobilie, die 40% verliert und mit einem Kredit belastet ist, kann Sie mehr schulden lassen, als der Vermögenswert wert ist, während jede Rate weiterhin pünktlich fällig bleibt.

Deshalb lautet die ehrliche Frage vor der Finanzierung nicht, wie die Rendite aussieht, wenn alles gut läuft. Sie lautet, ob Sie sechs Monate Leerstand, eine Zinserhöhung oder eine Phase ohne Arbeit durchzahlen könnten.

Direktes Eigentum hat echte Nachteile

Ein Direktkauf verlangt in der Regel viel Kapital im Voraus, und unerwartete Kosten wie Reparaturen, Leerstand oder ein schwieriger Mieter sind teuer und zeitraubend. Außerdem ist eine Immobilie deutlich weniger liquide als fast jeder Finanzwert. Sie wieder zu Geld zu machen dauert Monate und kostet zusätzlich Gebühren, was sie für Mittel ungeeignet macht, die Sie kurzfristig brauchen könnten.

Die Transaktionskosten verdienen eine eigene Erwähnung, denn sie liegen weit über denen jeder anderen Anlageklasse. Zwischen Maklerprovision, Notar und Grundbuch, Grunderwerbsteuer beim Kauf und ungefähr demselben beim Verkauf verschwindet ein erheblicher Prozentsatz des Immobilienwerts allein durch den Hin und Rückweg. Das macht Immobilien zur schlechten Wahl für jeden, der innerhalb weniger Jahre aussteigen müsste, denn der Preis muss spürbar steigen, nur um die Kosten wieder hereinzuholen.

Es ist ein Betrieb, keine passive Anlage

Direktes Eigentum bedeutet, Mieter zu finden und zu prüfen, Reparaturen zu organisieren, ausstehenden Zahlungen hinterherzulaufen, Versicherung und Steuern zu regeln und ein Mietrecht einzuhalten, das sich ändert. Nichts davon ist für sich genommen schwierig. Alles zusammen kostet Zeit und Aufmerksamkeit, und zwar nach dem Zeitplan der Immobilie und nicht nach Ihrem.

Eine Hausverwaltung nimmt den größten Teil der Arbeit ab und kostet meist etwa ein Zehntel der Miete, was einen knapp positiven Cashflow häufig ins Negative dreht. Keine der beiden Entscheidungen ist falsch, aber so zu tun, als wäre die eigene Arbeit kostenlos, ist genau das, was Prognosen besser aussehen lässt als die Wirklichkeit.

Immobilien im Depot, ohne Vermieter zu werden

Eine börsennotierte Immobiliengesellschaft, oft als REIT strukturiert, bündelt Kapital, um viele Objekte wie Wohnungen, Einzelhandelsflächen, Büros und Logistikhallen zu besitzen, und verkauft Anteile daran an Anleger. Die Regulierung verpflichtet solche Vehikel meist dazu, den weitaus größten Teil ihrer Mieteinnahmen als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Das macht sie zu einer der passivsten Möglichkeiten, Mieteinnahmen zu erhalten, ohne je einen einzigen Mieter zu betreuen.

Die Nachteile laufen in beide Richtungen. Ein REIT lässt sich mit kleinen Beträgen kaufen, in Sekunden verkaufen und verlangt überhaupt keine Arbeit, aber er wird täglich wie eine Aktie bepreist und kann in einer Marktpanik stark fallen, obwohl die Gebäude dahinter normal laufen. Direktes Eigentum bietet Hebel und Kontrolle, die ein REIT nicht bieten kann, zum Preis von Konzentration und Aufwand.

Immobilienrisiko verteilen

Eine einzelne Mietwohnung konzentriert das Risiko auf einen Standort und einen Objekttyp. Ein Immobilienindexfonds verteilt dieselbe Exposition über viele Gebäude, mehrere Segmente und teilweise mehrere Länder gleichzeitig. Es ist dieselbe Diversifikationslogik wie bei Aktienfonds, nur auf Sachwerte angewendet.

Die Konzentration beim Direkterwerb sollte man ernst nehmen. Eine Immobilie bedeutet einen lokalen Arbeitsmarkt, eine Rechtslage, ein Gebäude mit einem Dach und häufig einen einzigen Mieter. Geht einer dieser Punkte schief, trifft es die gesamte Investition auf einmal, was ein völlig anderes Risikoprofil ist als bei einem Fonds, in dem kein einzelnes Gebäude ins Gewicht fällt.

Das eigene Zuhause ist eine andere Frage

Die selbst genutzte Wohnung ist oft der größte Vermögenswert eines Haushalts, was dazu verleitet, sie als Investition zu behandeln. In einem wichtigen Punkt verhält sie sich anders: Sie erzeugt kein Einkommen und verbraucht jeden Monat Geld über Zinsen, Instandhaltung, Versicherung und Steuern.

Das macht den Kauf noch lange nicht zu einer schlechten Entscheidung. Er bringt Stabilität, Schutz vor steigenden Mieten und ein erzwungenes Sparen über die Tilgung, und all das hat realen Wert. Beurteilt werden sollte er aber nach diesen Maßstäben und nicht nach der Annahme, er schlage andere Anlagen, und der Vergleich mit dem Mieten hängt angesichts der oben genannten Kosten vor allem davon ab, wie lange Sie bleiben.

Wo es hineinpasst

Immobilien belohnen einen langen Anlagehorizont, Toleranz gegenüber Illiquidität und die Bereitschaft, Probleme zu lösen, sobald sie auftauchen. Sie passen zu jemandem mit stabilem Einkommen, der einen Leerstand übersteht, und schlecht zu jemandem, der das Geld schnell zurückbrauchen könnte oder sich für das Eigenkapital finanziell überdehnt.

Für die meisten lautet die praktische Antwort nicht entweder oder. Eine REIT Position liefert die Exposition ohne Konzentration und ohne Aufwand, und Direkterwerb wird sinnvoll, sobald genug Kapital da ist, damit eine einzelne Immobilie nicht das ganze Vermögen ist, und genug Puffer, damit ein schlechtes Jahr ein Ärgernis bleibt und keine Krise wird.