Immobilier

Quatre sources de rendement, pas une seule

La plupart des gens évaluent un bien locatif en se demandant si le loyer couvre la mensualité du crédit. Cette question laisse de côté l'essentiel de ce qui produit réellement du rendement, et elle explique pourquoi un bien qui semble à peine rentable peut malgré tout construire un patrimoine important sur dix ans.

Seule la première de ces sources apparaît chaque mois sur votre compte en banque. Les trois autres s'accumulent en silence. C'est précisément pour cette raison que l'immobilier récompense la patience, et aussi pourquoi il est si facile de mal le juger pendant les premières années.

Le loyer brut n'est pas un revenu

L'erreur la plus fréquente en immobilier consiste à confondre le loyer et le rendement. Entre le moment où le locataire paie et celui où l'argent vous appartient vraiment se glisse une liste de charges, individuellement modestes et collectivement décisives.

Deux d'entre elles méritent une attention particulière, car ce sont celles qu'on oublie le plus souvent. La vacance locative n'est jamais nulle, même sur un marché tendu, puisque les locataires déménagent et que le logement reste vide entre deux baux. Quant à l'entretien, ce n'est pas ce que vous avez dépensé l'an dernier, c'est la moyenne sur la durée, toiture, chaudière et électroménager compris, qui devront tous être remplacés un jour.

Un bien qui atteint tout juste l'équilibre sur le papier avant d'avoir intégré ces postes perd en réalité de l'argent. Le bon test consiste à vérifier que les chiffres tiennent encore quand vous supposez qu'un imprévu survient, et non qu'ils tiennent l'année où rien ne se passe.

L'effet de levier joue dans les deux sens

L'immobilier fait partie des rares actifs qu'un particulier peut acquérir en empruntant massivement, et cet emprunt explique une grande partie de la richesse que la pierre permet de bâtir. C'est aussi la raison pour laquelle l'opération peut mal tourner d'une manière qu'un portefeuille d'actions ne connaît généralement pas.

L'asymétrie qui compte n'est pas le pourcentage, c'est l'obligation. Un portefeuille d'actions qui perd 40% est désagréable et finit par se rétablir. Un bien qui perd 40% alors qu'un crédit pèse dessus peut vous laisser devoir davantage que sa valeur, tout en vous obligeant à payer chaque échéance à la date prévue.

La vraie question avant d'emprunter n'est donc pas de savoir à quoi ressemble le rendement si tout se passe bien. Elle est de savoir si vous pourriez continuer à payer pendant six mois de vacance, une hausse des taux ou une période sans emploi.

Détenir un bien en direct comporte de vraies contreparties

Acheter en direct demande généralement une mise de départ importante, et les imprévus comme des travaux, une vacance ou un locataire difficile coûtent cher en argent comme en temps. Le bien est aussi bien moins liquide que la plupart des actifs financiers. Le retransformer en trésorerie prend des mois, sans compter les frais, ce qui en fait un mauvais support pour une somme dont vous pourriez avoir besoin rapidement.

Les frais de transaction méritent une mention à part, car ils sont sans commune mesure avec ceux des autres classes d'actifs. Entre les honoraires d'agence, les frais de notaire, la fiscalité à l'achat et à peu près la même chose à la revente, un pourcentage significatif de la valeur du bien disparaît sur l'aller retour. C'est ce qui rend l'immobilier peu adapté à qui pourrait devoir sortir en quelques années, puisque le prix doit déjà monter sensiblement rien que pour rentrer dans ses frais.

C'est une activité, pas un placement passif

La détention en direct suppose de trouver et de sélectionner des locataires, d'organiser les travaux, de relancer les impayés, de gérer assurance et fiscalité, et de rester en conformité avec une réglementation qui évolue. Rien de tout cela n'est difficile pris isolément. L'ensemble réclame du temps et de l'attention, à un rythme dicté par le bien et non par vous.

Confier la gestion à un professionnel supprime l'essentiel du travail et coûte souvent près d'un dixième du loyer, ce qui transforme fréquemment un cash flow légèrement positif en cash flow négatif. Aucun des deux choix n'est mauvais, mais faire comme si ce travail était gratuit est précisément ce qui rend les projections plus flatteuses que la réalité.

S'exposer à l'immobilier sans devenir bailleur

Une société immobilière cotée, souvent structurée en REIT ou en SIIC selon les pays, met en commun l'argent de nombreux investisseurs pour détenir des logements, des commerces, des bureaux ou des entrepôts, puis vend des parts de cette propriété en bourse. La réglementation impose généralement à ces véhicules de reverser la grande majorité de leurs loyers aux actionnaires sous forme de dividendes, ce qui en fait l'une des façons les plus passives de percevoir un revenu immobilier sans jamais gérer un seul locataire.

Les contreparties existent dans les deux sens. Une foncière cotée s'achète pour quelques dizaines d'euros, se revend en quelques secondes et ne demande aucun travail, mais elle cote chaque jour comme une action et peut chuter fortement lors d'une panique de marché alors même que les immeubles sous jacents se portent bien. La détention en direct offre un levier et un contrôle que la foncière n'offre pas, au prix de la concentration et de l'effort.

Répartir le risque immobilier

Un seul bien locatif concentre le risque sur une localisation et un type de bien. Un fonds indiciel immobilier répartit cette exposition sur de nombreux immeubles, plusieurs secteurs et parfois plusieurs pays à la fois. C'est la même logique de diversification que pour les fonds actions, appliquée cette fois à des actifs tangibles.

La concentration en détention directe mérite d'être prise au sérieux. Un bien, c'est un seul bassin d'emploi, une seule réglementation, un seul immeuble avec une seule toiture, et souvent un seul locataire. Le moindre problème sur l'un de ces points affecte l'investissement entier d'un coup, ce qui n'a rien à voir avec le profil de risque d'un fonds où aucun immeuble ne pèse individuellement.

Votre résidence principale relève d'une autre question

La résidence principale est souvent le premier actif d'un foyer, ce qui pousse naturellement à la considérer comme un investissement. Elle s'en distingue pourtant sur un point essentiel : elle ne produit aucun revenu et consomme de la trésorerie chaque mois, via les intérêts, l'entretien, l'assurance et la fiscalité.

Cela n'en fait pas une mauvaise décision pour autant. Elle apporte de la stabilité, une protection contre la hausse des loyers et une épargne forcée à travers les mensualités, autant de bénéfices bien réels. Mais elle mérite d'être jugée sur ces critères plutôt que sur l'idée qu'elle surperformerait les autres placements, et la comparaison avec la location dépend surtout de la durée pendant laquelle vous restez, compte tenu des frais évoqués plus haut.

Où cela se place

L'immobilier récompense un horizon long, une tolérance à l'illiquidité et une acceptation des problèmes à mesure qu'ils surviennent. Il convient à quelqu'un dont les revenus sont stables et qui peut encaisser une vacance, et il convient mal à qui pourrait avoir besoin de récupérer son argent vite ou se met en difficulté pour réunir l'apport.

Pour la plupart des gens, la réponse pratique n'est pas l'un ou l'autre. Une poche de foncières cotées donne l'exposition sans la concentration ni l'effort, et l'achat en direct devient raisonnable une fois qu'il y a assez de capital pour qu'un seul bien ne représente pas tout le patrimoine, et assez de réserve pour qu'une mauvaise année reste un désagrément plutôt qu'une crise.